주택저당증권(MBS)의 이해와 발행 현황

기본 개념 

○ 주택저당증권(MBS, Mortgage-Backed Securities)이란 금융기관이 주택을 담보로 장기대출을 해준 주택저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권 

- 금융회사에서 주택을 담보로 대출 실행시 대출금을 회수할 수 있는 권리인 대출채 권을 가지게 되는데 이를 주택저당채권이라 함 

- 주택대출 금융기관은 보유하고 있는 주택저당채권을 일정한 조건별로 집합화 (pooling)하여 유동화기관에 양도하고, 유동화기관이 이를 기초로 증권을 발행 

○ MBS는 자산유동화증권(ABS, Asset-Backed Securities)1의 일종으로 국내 금융시 장에는 1999년 「주택저당채권유동화회사법」에 의해 KoMoCo2가 설립됨으로써 최 초로 도입 2003년말「한국주택금융공사법」을 제정하고, 2004년 주택금융을 총괄하는 정부 투자기관으로 KoMoCo를 합병하여 한국주택금융공사를 설립

○ (MBS의 기능)금융기관이 단기로 자금을 조달하여 장기대출함에 따른 대출기간의 불 일치 문제와 장기대출에 따른 자산운용의 한계, BIS기준의 자기자본 비율의 부담 가 중 및 금리변동 위험 등을 해소하고, 주택자금의 조달을 원활하게 하여 주택시장과 주택금융시장의 안정성을 제고하는 기능을 수행3

○ MBS는 유동화 대상자산이 주택담보대출이라는 점을 제외하고는 일반적인 ABS와 동일한 구조

- 유동화 상품이 장기로 관리되는 모기지라는 점, 발행규모가 대규모라는 점 등으로 인해 실체가 있는 유동화 기관이 발행

MBS 시장 및 발행 구조 

○ MBS의 시장 구조는 기초자산을 형성하는 1차 주택저당시장과 이를 유동화하는 2차 주택저장시장으로 구성 

- 1차 주택저당시장은 금융기관이 주택을 담보로 주택구입자에게 주택자금을 대출하 는 시장으로 주택구입자와 주택저당채권을 실행하는 주택금융기관이 주요 참여자 

- 2차 주택저당시장은 1차 주택저당시장에서 생성된 주택저당채권의 매매와 증권화 를 위해서 유통되는 시장으로 MBS 발행시장과 MBS 유통시장을 포괄하며, 주택금 융기관, 유동화기관, MBS투자자 등이 주요 참여자

※ 주택저당대출을 실행하는 주택금융기관은 은행권 뿐 아니라 보험사, 저축은행, 상호금융, 여신전문사 등 국내 금융권 전체로 확대

- 2차 주택저당시장은 한국주택금융공사가 유동화기관으로 참여해 신탁을 통해 MBS 를 발행하는 구조와 민간금융기관이 SPC를 통해 유동화기관 없이(Non-Agency) 발행하는 구조의 두가지 방식이 존재

주택저당채권담보부채권(MBB, Mortgage-Backed Bond)은 금융기관이 대출을 통해 얻은 대출채권을 담보로 발행하는 채권으로 최근 유럽에서 많이 발행되고 있는 커버드본드 (Covered Bond)를 의미함. MBB는 MBS와 비교할 때 발행주체가 SPC가 아닌 금융기관 자신이라는 점, 발행자에 대한 소구권이 존재, on-balance 거래(담보자산이 발행회사 의 재무제표내에 계속 존재), 조기상환위험을 발행자가 부담, 담보자산의 교체가 가능 하다는 점 등에서 차이가 존재

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